تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که مالک و سازنده باید پیش از شروع پروژه درباره آن به توافق برسند. تعیین نکردن دقیق سهم هر طرف، محل قرارگیری واحدها، پارکینگ، انباری و سایر قسمت‌های ساختمان می‌تواند پس از پایان پروژه باعث اختلاف و حتی ایجاد مشکلات حقوقی شود.

در یک قرارداد اصولی، فقط درصد مشارکت مالک و سازنده اهمیت ندارد؛ بلکه باید مشخص شود هر طرف دقیقاً چه واحدهایی را دریافت می‌کند و سهم او از قسمت‌های مختلف ساختمان چگونه خواهد بود.

در مشارکت در ساخت در تبریز نیز عواملی مانند ارزش زمین، موقعیت ملک، تعداد طبقات، تعداد واحدها، متراژ و مرغوبیت واحدها باید هنگام تقسیم سهم مورد توجه قرار بگیرد.

نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

ساده‌ترین حالت تقسیم واحدها زمانی اتفاق می‌افتد که سهم مالک و سازنده ۵۰ به ۵۰ باشد و واحدهای ساخته‌شده نیز متراژ و ارزش تقریباً یکسانی داشته باشند.

برای مثال، اگر یک ساختمان ۱۰ واحد داشته باشد و سهم طرفین به صورت مساوی تعیین شده باشد، در حالت ساده هر طرف ۵ واحد دریافت می‌کند. با این حال، تقسیم واحدها نباید فقط بر اساس تعداد آنها انجام شود.

ممکن است یک واحد طبقه اول از نظر ارزش با یک واحد طبقه پنجم متفاوت باشد یا یک واحد جنوبی، نورگیری و ارزش بیشتری نسبت به واحد شمالی داشته باشد. بنابراین، متراژ، طبقه، جهت واحد، نورگیری، تعداد پارکینگ، انباری و موقعیت واحد باید در زمان تقسیم سهم مورد توجه قرار گیرد.

بیشتر بخوانید: صفر تا ۱۰۰ مشارکت در ساخت و مزایا، ریسک‌ها و نکات مهم

 آیا فقط تعداد واحدها در تقسیم سهم اهمیت دارد؟

خیر. یکی از اشتباهات رایج این است که طرفین فقط تعداد واحدها را ملاک قرار دهند. در حالی که ممکن است دو واحد دارای متراژ یکسان باشند اما از نظر ارزش بازار تفاوت قابل توجهی داشته باشند.

برای مثال، واحدی با متراژ ۱۲۰ متر در طبقه مناسب و با نورگیری مطلوب ممکن است ارزش بیشتری نسبت به واحدی با همان متراژ در موقعیت نامناسب داشته باشد. به همین دلیل، در پروژه‌های مشارکتی بهتر است قبل از تعیین واحدها، ارزش تقریبی هر واحد با توجه به شرایط پروژه بررسی شود.

در تقسیم واحدها چه مواردی باید مشخص شود؟

برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است جزئیات تقسیم سهم در قرارداد مشارکت در ساخت به صورت شفاف نوشته شود. مهم‌ترین موارد عبارت‌اند از:

1. شماره و طبقه واحد: مشخص شود هر واحد متعلق به کدام طرف است.
2. متراژ تقریبی واحد: مساحت هر واحد در تقسیم‌بندی اولیه مشخص شود.
3. موقعیت واحد: شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی بودن واحد اهمیت دارد.
4. تعداد و محل پارکینگ: شماره پارکینگ و نحوه اختصاص آن باید مشخص شود.
5. انباری: محل و شماره انباری هر طرف در قرارداد درج شود.
6. مشاعات: نحوه استفاده و سهم طرفین از قسمت‌های مشاع ساختمان مشخص باشد.
7. تفاوت ارزش واحدها: اگر واحدها از نظر ارزش تفاوت دارند، این اختلاف باید در تقسیم سهم لحاظ شود.

 اگر واحدها از نظر متراژ برابر نباشند چه می‌شود؟

گاهی تعداد واحدهای ساختمان به گونه‌ای است که تقسیم دقیق آنها بر اساس درصد مشارکت امکان‌پذیر نیست. برای مثال ممکن است سهم مالک و سازنده ۵۰ درصد باشد اما متراژ یا ارزش واحدهای موجود اجازه تقسیم کاملاً مساوی را ندهد.

در چنین شرایطی، طرفین می‌توانند با توافق، اختلاف ارزش را از طریق پرداخت وجه یا روش دیگری که در قرارداد مشخص می‌شود، جبران کنند.

برای مثال اگر سهم واقعی یکی از طرفین ۶۰۰ مترمربع باشد اما واحدهایی که دریافت می‌کند در مجموع ۵۸۰ مترمربع ارزش داشته باشند، می‌توان درباره نحوه جبران ۲۰ مترمربع اختلاف، بر اساس ارزش روز و توافق قراردادی تصمیم‌گیری کرد.

 تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ۵۰-۵۰

در قراردادهایی که سهم مالک و سازنده برابر است، روش تقسیم به تعداد و ارزش واحدهای ساختمان بستگی دارد.

اگر ساختمان ۶ واحد تقریباً هم‌ارزش داشته باشد، می‌توان ۳ واحد را به مالک و ۳ واحد را به سازنده اختصاص داد. در پروژه‌های چندطبقه نیز ممکن است طرفین بر اساس طبقات، واحدها را میان خود تقسیم کنند.

با این حال، تقسیم طبقات به صورت زوج و فرد یک قانون ثابت نیست و صرفاً ممکن است در برخی پروژه‌ها به عنوان یک روش توافقی مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین، مالک نباید صرفاً بر اساس عرف منطقه تصمیم بگیرد. ارزش واقعی واحدها و شرایط خاص پروژه باید ملاک تقسیم باشد.

تقسیم واحدها در مشارکت با سهم ۶۰ به ۴۰

فرض کنیم سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد تعیین شده باشد. در یک ساختمان پنج‌طبقه تک‌واحدی، ممکن است طرفین بر سر نحوه تقسیم طبقات به توافق برسند؛ اما نمی‌توان صرفاً گفت سه طبقه برای مالک و دو طبقه برای سازنده است و موضوع را تمام‌شده دانست.

ارزش طبقات مختلف ممکن است متفاوت باشد و عواملی مانند طبقه، نورگیری، چشم‌انداز، متراژ و دسترسی روی ارزش هر واحد تأثیر بگذارد.

بنابراین، اگر ارزش واحدها یکسان نباشد، لازم است تفاوت ارزش آنها در محاسبات نهایی سهم طرفین لحاظ شود.

اگر یک واحد قابل تقسیم نباشد چه باید کرد؟

گاهی ساختار پروژه به شکلی است که تقسیم واحدها دقیقاً مطابق درصد مشارکت امکان‌پذیر نیست. در این شرایط چند راهکار قابل بررسی است.

یکی از راهکارها این است که یکی از طرفین سهم خود از آن واحد را به طرف مقابل واگذار کند و معادل ارزش سهم خود را دریافت کند.

راهکار دیگر، مشاع باقی ماندن واحد میان طرفین است؛ به این معنا که هر دو طرف در مالکیت آن واحد سهم داشته باشند و در صورت فروش، مبلغ حاصل بر اساس سهم تعیین‌شده میان آنها تقسیم شود. البته انتخاب هر روش باید با توافق طرفین و با توجه به شرایط حقوقی و قراردادی پروژه انجام شود.

نقش پارکینگ و انباری در تقسیم واحدها

پارکینگ و انباری بخش مهمی از تقسیم‌بندی ساختمان هستند و نباید آنها را به زمان تحویل پروژه موکول کرد. ممکن است دو واحد از نظر متراژ مشابه باشند اما یکی پارکینگ بهتر یا انباری مناسب‌تری داشته باشد. بنابراین شماره و موقعیت پارکینگ و انباری بهتر است از ابتدا در قرارداد یا پیوست‌های آن مشخص شود.

همچنین باید توجه داشت که نحوه اختصاص پارکینگ و انباری تابع مقررات مربوط به ساختمان و اسناد نهایی پروژه است و توافق طرفین نباید مغایر با ضوابط قانونی باشد.

تقسیم‌نامه واحدها در مشارکت در ساخت چیست؟

تقسیم‌نامه سند یا توافقی است که مشخص می‌کند پس از احداث ساختمان، هر یک از طرفین چه سهمی از واحدهای جدید خواهد داشت.

تقسیم‌نامه می‌تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود. با این حال، در معاملات مهم ملکی بهتر است درباره نحوه تنظیم و ثبت آن از متخصص حقوقی و دفترخانه اسناد رسمی راهنمایی گرفته شود.

پس از پایان عملیات ساختمانی و انجام مراحل قانونی مربوط به پایان کار و تفکیک، وضعیت مالکیت واحدها در اسناد رسمی مشخص می‌شود. نکته مهم این است که تقسیم‌نامه باید با قرارداد مشارکت در ساخت هماهنگ باشد و مشخصات واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها تا حد امکان به صورت روشن و بدون ابهام تعیین شده باشد.

آیا می‌توان واحدهای مشارکت در ساخت را پیش‌فروش کرد؟

موضوع فروش یا پیش‌فروش واحدهای پروژه باید از ابتدا در قرارداد مشارکت در ساخت بررسی و حدود اختیارات هر طرف مشخص شود. مالک و سازنده نباید تصور کنند که صرف تعیین یک واحد به نام آنها، به تنهایی به معنای اختیار نامحدود برای فروش یا پیش‌فروش آن است. شرایط قانونی پیش‌فروش، وضعیت سند و قرارداد و سایر الزامات مربوطه باید رعایت شود.

به همین دلیل، قبل از هرگونه فروش یا پیش‌فروش، دریافت مشاوره حقوقی و بررسی وضعیت رسمی ملک ضروری است.

چرا تعیین دقیق تقسیم واحدها اهمیت دارد؟

تعیین دقیق واحدها پیش از شروع پروژه چند مزیت مهم دارد.

 1. جلوگیری از اختلاف در زمان تحویل

وقتی شماره واحد، طبقه، پارکینگ و انباری از ابتدا مشخص باشد، احتمال اختلاف در پایان پروژه کاهش پیدا می‌کند.

2. افزایش شفافیت قرارداد

هر دو طرف از ابتدا می‌دانند در پایان پروژه چه چیزی دریافت خواهند کرد و تعهدات آنها نسبت به یکدیگر روشن‌تر خواهد بود.

3. کاهش اختلاف درباره ارزش واحدها

اگر ارزش واحدها متفاوت باشد، می‌توان این اختلاف را پیش از شروع ساخت محاسبه و برای آن راهکار مشخصی تعیین کرد.

4. افزایش امنیت معامله

هرچه جزئیات قرارداد مشارکت در ساخت دقیق‌تر باشد، امکان پیگیری تعهدات طرفین نیز بیشتر خواهد بود.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت در تبریز

در مشارکت در ساخت در تبریز، نمی‌توان یک نسخه واحد برای تقسیم تمام پروژه‌ها در نظر گرفت. ارزش زمین، موقعیت ملک، تراکم، تعداد طبقات قابل ساخت و ارزش واحدهای نهایی می‌تواند از یک منطقه تا منطقه دیگر متفاوت باشد.

برای مثال، شرایط یک پروژه در ولیعصر تبریز ممکن است با پروژه‌ای در رشدیه، ائل‌گلی یا سایر مناطق شهر کاملاً متفاوت باشد. به همین دلیل، ابتدا باید ارزش ملک و ظرفیت ساخت آن مشخص شود و سپس درباره سهم مالک و سازنده مذاکره کرد.

اگر مالک ملکی در ولیعصر یا سایر مناطق تبریز هستید و قصد دارید ملک خود را وارد قرارداد مشارکت در ساخت کنید، انتخاب یک مجموعه آشنا با شرایط بازار منطقه اهمیت زیادی دارد. بهترین املاک تبریز ولیعصر باید علاوه بر شناخت بازار، بتواند در ارزیابی اولیه ملک و معرفی گزینه‌های مناسب برای همکاری نیز به مالک کمک کند.

 10 نکته مهم برای تقسیم واحدها در قرارداد

قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، این موارد را حتماً بررسی کنید:

1. سهم دقیق مالک و سازنده مشخص شود.
2.   واحدهای اختصاصی هر طرف تعیین شوند.
3.  متراژ تقریبی و موقعیت واحدها در قرارداد درج شود.
4.  ارزش نسبی واحدها مورد بررسی قرار گیرد.
5. شماره پارکینگ و انباری تا حد امکان مشخص شود.
6. تکلیف واحدهای دارای ارزش متفاوت تعیین شود.
7. نحوه جبران اختلاف متراژ یا ارزش مشخص شود.
8.  شرایط فروش یا پیش‌فروش مطابق قوانین مشخص شود.
9. نحوه انتقال رسمی واحدها پس از تکمیل پروژه مشخص باشد.
10. ضمانت اجرای تعهدات طرفین در قرارداد پیش‌بینی شود.

 جمع‌بندی

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت فقط به معنی تقسیم تعداد واحدها بین مالک و سازنده نیست. ارزش واحدها، متراژ، طبقه، موقعیت، نورگیری، پارکینگ و انباری همگی باید در تعیین سهم نهایی مورد توجه قرار بگیرند. بهترین روش این است که قبل از امضای قرارداد، ارزش ملک و ظرفیت ساخت پروژه بررسی شود و سپس سهم طرفین و واحدهای اختصاصی هر یک به صورت شفاف در قرارداد مشخص شود.

اگر قصد مشارکت در ساخت در تبریز را دارید، املاک درگاهی می‌تواند در بررسی اولیه شرایط ملک، شناخت بازار منطقه و مذاکره برای پیدا کردن شرایط مناسب مشارکت به شما کمک کند. برای مالکانی که در محدوده ولیعصر و مناطق اطراف آن قصد ساخت‌وساز یا مشارکت دارند، استفاده از تجربه یک مجموعه آشنا با بازار منطقه می‌تواند در تصمیم‌گیری دقیق‌تر درباره ارزش ملک و شرایط پروژه مؤثر باشد.